Les travaux de rénovation en copropriété : démarches et financement

Vous prévoyez de réaliser des travaux de rénovation en copropriété ? Ceux-ci sont plus ou moins d'envergure et vous ne connaissez ni les démarches, ni la législation qui entourent ces dits travaux ? Vous avez sans nul doute déjà entendu parler des aides subventionnées par l'État, lorsque des copropriétaires se lancent dans des travaux de rénovation de leur immeuble. Nous faisons le point au sein de cet article si vous songez à vous lancer dans l'aventure à votre tour.

Toutes les démarches à connaître pour les travaux en copropriété

Avant d'entreprendre des travaux dans une copropriété, plusieurs étapes doivent être suivies pour s’assurer que tout est en conformité avec la loi. Peu importe où se situe votre syndic (syndic de copropriété à Paris, Marseille, Reims, Nantes, etc.), vous avez pour obligation de respecter la législation en cours ! Si un ou des copropriétaires réalisent des travaux de rénovation dans des parties privatives ou communes en toute illégalité, entraînant des conséquences sur l'immeuble (l’ajout d’une fenêtre par exemple), le syndicat peut attaquer les copropriétaires. Il est donc important que le syndic de copropriété communique à ce sujet le plus souvent possible, afin d’éviter toutes dérives et conflits. 

L'assemblée générale

Conformément à l'article 58 de la loi Alur, depuis le 1 janvier 2017, les copropriétaires ont pour obligation de posséder un fonds de travaux pour supporter les chantiers les plus coûteux. Si vous ne connaissez pas le montant de ce fonds, vous pouvez vous reporter au règlement de copropriété qu'il établit. Le plus commun est le versement mensualisé via une provision sur le loyer.

Tous les travaux en copropriété doivent être validés par les copropriétaires lors d’une assemblée générale (AG). Lors de cette réunion, les copropriétaires votent sur la nature et le budget des travaux, selon des règles de majorité spécifiques. Pour les petits travaux d’entretien, une majorité simple est suffisante. Cependant, pour des travaux plus conséquents, une majorité absolue est souvent requise.

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Le diagnostic technique global

Pour les copropriétés datant de plus de 10 ans, un diagnostic technique global (DTG) est obligatoire avant d'entamer des travaux. Ce document évalue l’état général de l’immeuble, notamment en termes de sécurité et d’efficacité énergétique. Le DTG permet de planifier les travaux nécessaires sur plusieurs années et sert de base à l’établissement du plan pluriannuel de travaux.

La déclaration préalable et les autorisations légales

Si les travaux modifient l'aspect extérieur de l’immeuble (ravalement de façade, rénovation des parties communes visibles de l'extérieur), une déclaration préalable de travaux (DP) doit être déposée à la mairie. Selon la nature des travaux, un permis de construire peut aussi être nécessaire, surtout si la structure de l’immeuble est modifiée. Dès lors que vous obtenez l’aval de la mairie, il ne reste plus qu’aux copropriétaires de faire appel aux prestataires.

MaPrimeRénov’ : un levier de financement pour les copropriétés

MaPrimeRénov’ est l’une des aides les plus connues pour financer des travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés. Cette aide permet de couvrir une partie des coûts, tout en permettant l’amélioration des performances énergétiques des bâtiments.

Conditions d’éligibilité de MaPrimeRénov’

Pour bénéficier de MaPrimeRénov’, la copropriété doit être inscrite au registre national des copropriétés et comporter au moins 75 % de lots dédiés à l’habitation principale. De plus, les travaux doivent permettre un gain énergétique de 35 % minimum pour que l’aide soit accordée. Cela inclut des travaux comme l’isolation thermique, la modernisation du chauffage ou le remplacement des fenêtres. Pour savoir si vous rentrez dans les clous, il suffit de consulter le diagnostic technique global qui a été réalisé. Ce dernier indique le gain énergétique généré pour chaque lot de la copropriété.

Pour aller plus loin : les copropriétaires doivent demander l'assistance à maîtrise d'ouvrage s’ils se lancent dans des travaux qui touchent la façade ou la structure de l’immeuble. De plus, il est obligatoire que tous les travaux réalisés entrent dans le cadre des parties communes ou de parties privatives, qui ont été déclarés d'intérêts collectifs. 

Montant des aides

Le montant de MaPrimeRénov’ varie en fonction de deux éléments :

1. La nature des travaux,
2. La situation de la copropriété.

Les copropriétés peuvent recevoir une subvention couvrant de 30 à 45 % du coût total des travaux.

Démarches pour obtenir MaPrimeRénov’

Le syndic de copropriété doit soumettre la demande au nom du syndicat des copropriétaires. Le dossier doit être déposé sur le site de l’Etat MaPrimRénov’. Le dossier comprend :

- Un devis des travaux,
- Une évaluation énergétique, 
- Une description détaillée des travaux à réaliser. 

L’attribution de l’aide est soumise à la validation des autorités compétentes, pour vérifier que les travaux répondent aux objectifs de performance énergétique.

L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : une aide pour financer la rénovation énergétique

L’éco-prêt à taux zéro (mis en place via l’article L244 quater U du code général des impôts) est un autre dispositif clé pour aider les copropriétés à financer leurs travaux de rénovation énergétique. Il s’agit d’un prêt sans taux d’intérêt (taux zéro pour zéro pourcent), accordé pour réaliser des travaux visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment. 

Conditions d’éligibilité de l’éco-PTZ

Pour être éligible à l’éco-PTZ, trois conditions strictes :

1. La copropriété doit être construite depuis plus de 2 ans.
2. Les travaux doivent concerner les parties communes et/ou des parties privatives d'intérêt collectif.
3. Il est également requis que les travaux soient effectués par des entreprises reconnues garantes de l’environnement (RGE).

Montant et modalités de l’éco-PTZ

Le montant du prêt peut varier entre 7 000 et 30 000 euros par logement sans intérêt, selon la nature et l’étendue des travaux. L’éco-PTZ est remboursable sur une durée maximale de 15 ans, sans intérêt. Ce dispositif permet aux copropriétaires d’étaler le coût des travaux dans le temps sans supporter de charges financières supplémentaires.

Les démarches pour obtenir l’éco-PTZ

Le syndic de copropriété est chargé de faire la demande d’éco-PTZ auprès d’une banque partenaire qui a signé avec une Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l’Accession Sociale à la propriété (SGFGAS). Le dossier à constituer comprend le devis des travaux et les documents prouvant l’éligibilité de la copropriété (diagnostic énergétique, devis des entreprises RGE, etc.). Une fois la demande approuvée, le prêt est débloqué et les travaux peuvent commencer.

Pour financer vos travaux en copropriété : que retenir sur les démarches et les aides ? 

La rénovation d’une copropriété, notamment en termes de performance énergétique, est un investissement nécessaire pour garantir la durabilité et le confort des résidents. Entre les démarches administratives, les décisions en assemblée générale et le choix du financement, plusieurs étapes doivent être franchies pour mener à bien ces projets. 

Heureusement, des dispositifs comme MaPrimeRénov’ et l’éco-prêt à taux zéro allègent considérablement le fardeau financier et permettent aux copropriétaires de se lancer dans des projets de rénovation ambitieux.